Grunderwerbsteuer: Neue Regeln ab 1. Juli 2025

Unser Experte Gernot Kurzmann:

Eine sorg­fäl­ti­ge steu­er­li­che Prüfung Ihrer aktu­el­len und geplan­ten Beteiligungsstrukturen ist jetzt drin­gend emp­foh­len. Für indi­vi­du­el­le Fragen oder eine kon­kre­te Einschätzung Ihrer Situation ste­hen wir Ihnen wie immer ger­ne zur Verfügung.

Mag. Gernot Kurzmann
Team Steuerberatung

GENERELLE ERWEITERUNG DER STEUERTATBESTÄNDE

Die bis­he­ri­gen Steuertatbestände des Gesellschafterwechsels und der Anteilsvereinigung wer­den erwei­tert. Die maß­ge­ben­de Beteiligungsschwelle wird von 95 % auf 75 % her­ab­ge­senkt. Dies soll ver­hin­dern, dass durch Zurückbehaltung von klei­nen Anteilen die Tatbestandserfüllung umgan­gen wird.

Zusätzlich wird der Tatbestand des suk­zes­si­ven Gesellschafterwechsels erwei­tert (bis­her nur bei Personengesellschaften rele­vant, wenn inner­halb von 5 Jahren zumin­dest 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter über­tra­gen wer­den): Nunmehr gilt die­ser auch bei einem Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften, wenn inner­halb von 7 Jahren 75 % der Anteile auf neue Gesellschafter über­ge­hen. Die ver­län­ger­te Frist gilt auch für Personengesellschaften.

Anteilsvereinigung kann künf­tig auch durch Vereinigung der Anteile bei einer Person oder Personenvereinigung erfol­gen: Eine Personenvereinigung liegt vor, wenn Personen- und Kapitalgesellschaften zu wirt­schaft­li­chen Zwecken unter ein­heit­li­cher Leitung zusam­men­ge­fasst sind oder mit­tel­bar oder unmit­tel­bar unter dem beherr­schen­den Einfluss einer Person ste­hen. Nicht mehr rele­vant ist somit die Vereinigung aller Anteile inner­halb einer steu­er­li­chen Unternehmensgruppe.

Darüber hin­aus wer­den künf­tig auch mit­tel­ba­re Anteilsverschiebungen erfasst, um Umgehungen durch Zwischenschaltung von Gesellschaften zu verhindern.

Eine sol­che Mittelbarkeit soll dann vor­lie­gen, wenn nicht die Anteile an der grund­stücks­be­sit­zen­den Gesellschaft selbst über­tra­gen wer­den, son­dern die Anteile einer in der Beteiligungskette dar­über­ste­hen­den Gesellschaft. Die Ermittlung der Beteiligungsschwelle soll durch Multiplikation der pro­zen­tu­el­len Beteiligungen auf jeder Ebene erfolgen.

Beispiele zur Verdeutlichung

• Beispiel 1: An der grund­stücks­be­sit­zen­den A‑GmbH ist die B‑GmbH zu 50 % betei­ligt. Die C‑GmbH, die zu 70 % an der B‑GmbH betei­ligt ist, über­trägt ihre Anteile an die D‑GmbH. Dies führt zu einer Anteilsverschiebung von 35 % (70 % von 50 %), was kei­ne Anteilsvereinigung darstellt.
• Beispiel 2: An der grund­stücks­be­sit­zen­den A‑GmbH ist die B‑GmbH zu 80 % betei­ligt. Die C‑GmbH, die zu 95 % an der B‑GmbH betei­ligt ist, über­trägt ihre Anteile an die D‑GmbH. Dies führt zu einer steu­er­pflich­ti­gen mit­tel­ba­ren Anteilsvereinigung von 76 % (95 % von 80 %). Würde die B‑GmbH eben­falls über Grundstücke ver­fü­gen, käme es dar­über hin­aus auch zur Verwirklichung einer unmit­tel­ba­ren Anteilsvereinigung durch die D‑GmbH.

ERHÖHUNG GRUNDERWERBSTEUER BEI ANTEILSVEREINIGUNG UND UMGRÜNDUNGEN MIT IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN

Neu defi­niert wird im Grunderwerbsteuergesetz künf­tig der Begriff der „Immobiliengesellschaft“.

Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt, was ins­be­son­de­re dann gege­ben sein soll, wenn

• das Vermögen der Gesellschaft über­wie­gend aus Grundstücken besteht, die nicht für eige­ne gewerb­li­che Zwecke genutzt wer­den. Keine gewerb­li­chen Zwecke lie­gen bei der Veräußerung, Vermietung und Verwaltung von Grundstücken vor;
• oder die Einkünfte der Gesellschaft über­wie­gend durch die Veräußerung, Vermietung oder die Verwaltung von Grundstücken erzielt werden.

Bei gemisch­ter Nutzung von Grundstücken sind die­se zur Festlegung des Schwerpunktes der Gesellschaft abhän­gig von der Nutzung antei­lig zu berücksichtigen.

Geplant ist in Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften eine wesent­li­che Erhöhung der tat­säch­li­chen Grunderwerbsteuer bei Anteilsvereinigung und Umgründung: War bis­her idR als Bemessungsgrundlage der Grundstückswert nach der Grundstückswertverordnung und ein Steuersatz von 0,5 % her­an­zu­zie­hen, gilt künf­tig Folgendes:

Bemessungsgrundlage soll der gemei­ne Wert (iSd § 10 BewG 1955) aller vom Erwerbsvorgang betrof­fe­ner Grundstücke sein. Der Steuersatz für Vorgänge nach § 1 Abs. 3 und Umgründungsvorgänge im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften wird auf 3,5 % erhöht.

Nachdem die­se Regelung für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 ent­steht oder ent­ste­hen wür­de, anzu­wen­den ist und die Grunderwerbsteuer dadurch wesent­lich höher aus­fal­len kann, ist für geplan­te Projekte in die­sem Zusammenhang eine rasche Umsetzung noch bis Ende Juni 2025 zu empfehlen.

Gehören sowohl vor als auch nach einem Umgründungsvorgang oder einer Anteilsvereinigung bei einer Immobiliengesellschaft die betei­lig­ten Gesellschafter dem Personenkreis des § 26a Abs. 1 Z 1 GGG an („Familienkreis“), wird die GrESt wei­ter­hin nur mit 0,5 % vom Grundstückswert bemessen.

Weitere Klarstellungen und Anpassungen

• Der Steuerschuldner bei der Anteilsvereinigung ist immer die Person oder Personenvereinigung, in deren Hand die Anteile ver­ei­nigt werden.
• Parteienvertreter sind zur Anzeige mit­tels Abgabenerklärung ver­pflich­tet bzw. zur Selbstberechnung berech­tigt, wenn sie an der Übertragung von Beteiligungen mit­ge­wirkt haben.
• Die Finanzmarktaufsichtsbehörde ist ver­pflich­tet, das Finanzamt Österreich zu infor­mie­ren, wenn durch Erwerb oder Veräußerung von Stimmrechten ein Ausmaß von min­des­tens 75 % erreicht wird.

Inkrafttreten der Änderungen und Übergangsregelung

Die Änderungen tre­ten vor­wie­gend am 1. Juli 2025 in Kraft und gel­ten für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 ent­steht oder ent­ste­hen würde.

Werden am 30.06.2025 min­des­tens 75 % der Anteile bereits in der Hand einer Person gehal­ten und bis­her noch kei­ne Anteilsvereinigung ver­wirk­licht, wird die Anteilsvereinigung und damit die Grunderwerbsteuer auch dann aus­ge­löst, wenn das Beteiligungsausmaß ver­än­dert wird, aber nicht unter 75 % sinkt.