Am 01.07. jährte sich die jüngste Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Mit 01.07.2025 sind wesentliche Änderungen der Regelungen zur Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften in Kraft getreten. Der Gestaltungsspielraum zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer (GrESt) bei Gesellschafterwechsel und Anteilsvereinigung wurde deutlich eingeschränkt.
Laut dem EuGH-Urteil „Nova Iberomoldes“ aus Juni 2026 könnte die aktuelle Fassung des österreichischen GrEStG gegen Unionsrecht verstoßen.
Unsere Expertin, Mona-Lisa Heitzmann, rät:
Bisher gibt es seitens BMF noch keine offizielle Aussage zur Auswirkung des EuGH-Urteils. Der EuGH hat sich in seinem Urteil nur zu Umstrukturierungen geäußert, nicht aber zu Kapitalzuführungen. Es bleibt bis auf Weiteres unklar, wie die Finanzverwaltung mit betroffenen Fällen umgeht, solange die österreichische Rechtslage unverändert bleibt.
Es empfiehlt sich, nicht auf Klarstellungen zu warten, sondern aktiv tätig zu werden. Aktuelle Fälle und Fälle innerhalb des vergangenen Jahres sollten auf die Anwendbarkeit der Kapitalansammlungsrichtlinie geprüft werden, um gegebenenfalls fristgerecht einen Antrag auf Nichtfestsetzung der GrESt oder Bescheidänderung stellen zu können.
Mona-Lisa Heitzmann
Immobilien-Expertin BG&P MOORE
Sachverhalt
Der alleinige Gesellschafter einer neu gegründeten portugiesischen AG legte zur Aufbringung des Gesellschaftskapitals eine Sacheinlage in Form von Beteiligungen ein. Eine dieser Beteiligungen betraf eine Kapitalgesellschaft mit Immobilienvermögen. Durch die Einlage der Beteiligung erhielt die AG 100% der Anteile an der grundstückbesitzenden Gesellschaft.
Durch eine dem österreichischen GrEStG ähnlichen Regelung löst der Erwerb von über 75% der Anteile an einer grundstückbesitzenden Gesellschaft GrESt aus.
Laut Urteil des EuGH verstößt die Festsetzung von (portugiesischer) GrESt für diesen Sachverhalt gegen die Vorgaben der Kapitalansammlungsrichtlinie.
Verstoß gegen Kapitalansammlungsrichtlinie:
Die Kapitalansammlungsrichtlinie (RL 2008/7/EG) verbietet den Mitgliedstaaten indirekte Steuern wie z.B. GrESt in bestimmten Fällen einzuheben. Dazu zählen u.a.
- Kapitalzuführungen an Kapitalgesellschaften
- Umstrukturierungen von Kapitalgesellschaften
Die Anwendbarkeit der Richtlinie ist im Einzelfall zu prüfen. Dabei sind insbesondere auch die Ausnahmebestimmungen zu beachten.
Auswirkung auf GrEStG in Österreich:
Im Sinne des EuGH-Urteils könnten folgende GrESt-Tatbestände gegen Unionsrecht verstoßen, wenn sie mit der Kapitalzuführung an Kapitalgesellschaften oder Umstrukturierung von Kapitalgesellschaften zusammenhängen:
- Unmittelbarer Übergang von min. 75% der Anteile an einer Kapitalgesellschaft innerhalb von 7 Jahren auf neue Gesellschafter (§ 1 Abs. 3 Z 1 GrEStG)
- Unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von min. 75% der Anteile an einer Kapitalgesellschaft in der Hand eines Erwerbers oder einer Erwerbergruppe (§ 1 Abs. 3 Z 2 GrEStG)
Handlungsempfehlung:
Sollte im Einzelfall ein Verstoß gegen die Kapitalansammlungsrichtlinie und damit gegen Unionsrecht vorliegen, empfehlen wir bei erfolgter Selbstberechnung durch den Parteienvertreter (Rechtsanwalt, Notar) binnen Jahresfrist einen Antrag auf Festsetzung der GrESt gem. § 201 BAO mit Null zu stellen. Alternativ kann der Parteienvertreter statt der Selbstberechnung eine Abgabenerklärung gem. § 10 GrEStG mit Null einreichen. Liegt bereits ein GrESt-Bescheid vor, besteht binnen Rechtsmittelfrist die Möglichkeit einer Bescheidbeschwerde oder es kann innerhalb der Jahresfrist ein Antrag auf Bescheidänderung gem. § 299 BAO wegen Rechtswidrigkeit eingebracht werden.
